宅地建物取引業法施行規則が改正されて、重要事項説明に水防法に基づくハザードマップを用いての説明必要になったけれどもハザードマップの何をどう説明するの？
あと、ハザードマップって色々種類があるみたいだけど、対象のハザードマップはどれ？
令和２年８月２８日から宅地建物取引業者が不動産取引を行う際の重要事項説明にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することが義務化されました。この記事では法改正の概要説明をするとともに、水防法に基づくハザードマップが一体何なのか、ハザードマップの検索の仕方や重要事項説明での説明のポイントについて分かり易く解説します。
宅地建物取引業法施行規則の一部改正についての概要
宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）第35条の重要事項説明により、宅地又は建物の購入者等に不測の損害が生じることを防止するため、宅地建物取引業者は契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、購入者等に対して事前に説明することを義務付けられています。この重要事項説明については法改正前からもあったもので、防災面については造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域内の土地や建物であればその旨を説明することが義務付けられていました。
今回の改正によって「水防法の規定による図面における宅地又は建物の所在地について」の説明をすることが追加されました。
改正の背景は？
平成30年７月豪雨を始めとする大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じています。令和2年7月豪雨では7 月 3 日から 9 日にかけて、梅雨前線が同じような場所に停滞し、暖かく湿った空気が流れ込み続け、西日本から東日本にかけての広い範囲で大雨となり、特に、7月 4 日に大雨特別警報が熊本県、鹿児島県に、6 日に福岡県、佐賀県、長崎県に、8 日に岐阜県、長野県に発表され、これらの県では記録的な大雨となりました。
不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていると考えられており、令和元年7月には、宅地建物取引業者が不動産取引時に、ハザードマップを提示し、取引の対象となる物件の位置等について情報提供するよう不動産関連団体を通じて協力依頼があったところです。これらの協力依頼をベースとしたものから法制化へと進み宅地建物取引業法施行規則の一部改正へと至りました。
改正はいつから？
宅地建物取引業法施行規則の一部改正は令和2年7月17日に公布され、令和2年8月28日より施行されます。
重要事項説明の根拠法令は？
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
1～13号（略）
14 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
- イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
- ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
改正本文は？
法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三号の二までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号の二まで及び第八号から第十三号までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする。
≪新設≫三の二
水防法施行規則（平成十二年建設省令第四十四号）第十一条第一号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面における当該宅地又は建物の所在地
水防法に基づくハザードマップとは？
重要事項説明で必用とされるハザードマップとは水防法施行規則十一条第一号の規定により作成されるものです。
第二条第一号及び第二号、第五条第一号及び第二号並びに第八条第一号及び第二号に掲げる事項を表示した図面に市町村地域防災計画において定められた法第十五条第一項各号に掲げる事項（次のイ又はロに掲げる区域をその区域に含む市町村にあっては、それぞれイ又はロに定める事項を含む。）を記載したもの（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録を含む。）を、印刷物の配布その他の適切な方法により、各世帯に提供すること。
- イ 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成十二年法律第五十七号）第七条第一項の土砂災害警戒区域 同法第八条第三項に規定する事項
- ロ 津波防災地域づくりに関する法律（平成二十三年法律第百二十三号）第五十三条第一項の津波災害警戒区域 同法第五十五条に規定する事項
参考に法文を載せました予備知識無しだと前半部分が全く分かりませんね（汗）
表にして纏めるとハザードマップに記載される内容は次のようになります。
| 水防法施行規則 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 第二条第一号 | 洪水浸水想定区域の指定の区域 | 河川氾濫による被害 |
| 第二条第二号 | 洪水浸水想定区域の浸水した場合に想定される水深 | 河川氾濫による被害 |
| 第五条第一号 | 雨水出水浸水想定区域の指定の区域 | 内水被害 |
| 第五条第二号 | 雨水出水浸水想定区域の浸水した場合に想定される水深 | 内水被害 |
| 第八条第一号 | 高潮浸水想定区域の指定の区域 | 高潮による被害 |
| 第八条第二号 | 高潮浸水想定区域の浸水した場合に想定される水深 | 高潮による被害 |
水防法に基づき作成されるハザードマップでは主に河川氾濫によるや内水氾濫による被害、高潮による被害の「区域」と「最大の浸水深」が記載されているものです。
重要事項説明で伝えなければならない事項と見方のポイント！
水防法に基づくハザードマップに記載される事項について分かった所で、次は実際にハザードマップの入手の仕方や説明方法、ハザードマップでは分からない災害リスクについて解説します。
STEP１ ハザードマップの入手と確認
ハザードマップは「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とされています。
まずはハザードマップポータルサイトから対象市町村のハザードマップを確認しましょう！
〇まずは「まちを選ぶ」対象市町村を入力します。
〇必用なハザードマップは「洪水」「内水」「高潮」です。市町村によっては「洪水」と「内水」を併せて、水害ハザードマップとして公表しているところもあります。
〇実際にハザードマップをダウンロードします。左のものは多摩川、浅川、大栗川（合流点より下流）の想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示したものであり、右のものは河川からあふれた水や河川に到達する前の地盤の低い箇所、内水氾濫、下水道の処理能力を超えてたまる水などに浸水する範囲です。それぞれ異なる被害を想定したマップであるため、浸水範囲や深さが異なることが分かります。重要事項説明では浸水想定区域に対象物件が位置していなかったとしてもマップによる説明が必要であり、今回については左右両方のマップが必要です。
STEP2 市町村への確認
インターネット等からハザードマップを入手した場合には、このマップが最新のものであるかを確認しましょう。ホームページの更新日等により最近更新されているかどうかぐらいは直ぐに分かりますが、市町村によってはインターネットによる公開が進んでいないところやハザードマップの更新時期といったところもあります。ホームページの問い合わせ先から「ハザードマップが最新のものであること」、公開されていない場合には「市町村にいて当該ハザードマップを作成していない」旨を聴取するようにしましょう。
確認が取れれば印刷して取引が予定される土地等を明示し、重要事項説明書類とします。
STEP3 ハザードマップによる水害被害予測等の重要事項説明
基本的には水害リスクと付近の避難所等について説明します。水害リスクについてはハザードマップに記載される浸水想定区域と取引が予定される土地等との関係性についてです。浸水想定区域内に入る場合については最大の浸水深と１階又は２階の床面の高さについてです。上階避難が可能なのか、浸水により水没する階層によっては、早期の立ち退き避難が必要となります。併せて避難所等の場所についても説明します。
法令上はハザードマップの説明や避難所等の説明までは宅地建物取引業者に義務付けるものではありません、水害ハザードマップが地域の水害リスクと水害時の避難に関する情報を住民等に提供するものであることに鑑み、水害ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいとされています。
また、仮に浸水想定区域内に対象物件が位置していなかったとしても、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮することが必要です。予期せぬ排水の詰まり等の状況によっては水害リスクは浸水想定区域外にも及ぶ可能性はあります。ハザードマップはあくまでもデータ等により算出された被害予測の情報であり、今後の周囲の開発等の状況によっては水害ハザードマップに記載されている内容は変更される場合も有り得ます。
STEP4 ハザードマップには記載されない水害情報
ここから先は宅地建物取引業者にとっては説明する義務はありませんが、顧客に十分納得してもらうための水防上重要な情報になります。土地等の購入予定者の立場では重要事項説明では語られることの無い情報であるため、自身で確認することをオススメする情報です。
洪水被害の予測は洪水予報河川及び水位周知河川だけ！？
洪水による浸水想定区域の指定の対象となる河川は洪水予報河川及び水位周知河川になり、それ以下の中小規模河川の洪水被害は予測が難しく、河川水位に基づく自治体からの避難情報の発信は難しいことが実状です。洪水ハザードマップが無いからといってその理由が「洪水の可能性が極めて低い」事では無いことを知りましょう。
浸水継続時間も重要な要素
水防法に基づくハザードマップには浸水継続時間が記載されていないことが多いですが、浸水想定区域や浸水深と併せて明らかにすることが水防法で義務付けられています。浸水継続時間は在宅避難する場合の備蓄量を決定する目安となるため、以外と重要です。
ため池ハザードマップは対象外
「農業用ため池の管理及び保全に関する法律」が令和元年7月1日施行され、決壊した場合の浸水区域内に住宅等があり、居住者等の避難が困難となるおそれのあるため池に対し、市町村はハザードマップの作成等の避難対策を実施することが義務付けられ、ため池ハザードマップの作成が進んでいます。しかし、こちらのハザードマップは水防法とは異なる法律により定められたものであることから、説明すべきハザードマップではありません。地震を起因として決壊することが想定されたハザードマップであるため、風水害の考え方とは異なるものです。
おわりに
重要事項説明書にハザードマップによる風水害被害の説明が加わりました。ハザードマップは災害時に緊急的に使用する情報と災害前の事前学習的に備える情報の２種類の情報が混在しています。今回の法改正の目的は後者の備える情報の周知徹底です。宅地建物取引業者は契約者へ災害への備える情報を正しく伝え、リスクに正面から向き合わせ、契約者は起こるかもしれない災害を他人事にせず、リスクに備えること、情報を自ら取りに行くことが重要です。宅地建物取引業法施行規則の一部改正へと至ったことを考えるとハザードマップの重要性を改めて感じますね。
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